The CONOE <三田 綱町>vs ブリリアタワー上野池之端


「The CONOE <三田 綱町>vs ブリリアタワー上野池之端」という表題にしたきっかけは、「知る人ぞ知る」エリアとしてポテンシャルに注目する「三田 綱の手引坂・日向坂(1)三田と麻布十番をつなぐ道」(末尾に2~10添付)を取り上げていたところ、東京建物の「ブリリタワー上野池之端」の新聞折り込み広告を見たからだ。

2つのエリアを比較した理由

共に23区内総面積の3.1%しかない第一種文教地区に指定されており、綱の手引坂・日向坂の頂上に佇む三田2丁目綱町三井倶楽部と池之端1丁目旧岩崎邸庭園が、鹿鳴館(帝国ホテル隣のNBF日比谷ビル、旧大和生命ビル)の設計者として有名なイギリス人建築家ジョサイア・コンドルの設計によるという共通点も興味をそそられた。

ジョサイア・コンドルの綱町三井倶楽部

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さらに、3月22日(火)に発表された2016年公示地価によると、驚いたことに「港区三田2-2-10」(地図)が134万円/平米、「台東区池之端1-4-28」(地図)が138万」円/平米と住宅地として同程度であった(両物件の住所はそれぞれの付近)。マンションの場合は単純に土地価格のみをベースに販売価格が決まるわけではなく、両者がどんな価格設定になるか、公示地価の推移と共に興味深い。「ブリリアタワー上野池之端」は既に事前説明会が開催され、予定価格が出回っているようだが、正式価格は5月下旬に発表される。

上野恩寵公園周辺の美術館には頻繁に行く機会があるが、不忍通り周辺はGW中初めて行ってみた。 三田周辺とは全く異なるタイプのところで、第一種文教地区ということだが、対象地区と思われる場所に隣接する環境を考えると違和感を覚えたというのが正直なところだ。

GW中、東京メトロ千代田線湯島駅から南へ徒歩2分の「文京区湯島3丁目303番地(地番)に新築される「ディアナコート文京本郷台」の事前案内会が開催されている。8200万円台~(3LDK:71.90平米)と約376万円~/坪と広告にあり(マンション全体の平均は不明)、公示地価によると隣町の「湯島4-9-4」が87.9万円/平米となっている。池之端の物件含め、このエリアの考察に役立てたい。

優劣ではなく共通点・相違点の基本事実整理

どちらの周辺環境(雰囲気)が好きか・家族構成・通勤場所・引っ越したい時期・建物の大きさ好み・駅からの距離等々、人によって好み・事情は全く違うため、以下、優劣ではなく、共通点・相違点の基礎事実整理をしたい。なお、三田エリアでは「三田 綱の手引坂・日向坂(10)周辺マンション」にあるように既存の高級マンションが多数存在するが、便宜上新築中のTHE CONOE<三田 綱町>を取り上げた。

==>2017年11月追記、「THE CONOE三田綱町」は分譲はなく賃貸になった。対面の再開発「旧かんぽ生命東京サービスセンター(旧簡易保険事務センター、港区三田1丁目)の入札の行方は?」もあり、アパグループとして好立地を手放すのが惜しくなったのだろうか。

その他の物件比較は個別マンション整理」で。

The CONOE <三田 綱町>vs ブリリアタワー上野池之端

  • 住所
    港区三田2-43-1(地番、綱町三井倶楽部隣り) vs 台東区池之端1-12他(旧東天紅上野本店跡地)
  • 付近公示地価
    「港区三田2-2-10」(地図、PCのみ)134万円/平米 vs 「台東区池之端1-4-28」(地図、PCのみ)が138円/平米
    #住宅でのこの水準は中央区、新宿区、品川区、世田谷区、大田区では皆無、同水準で、目黒区青葉台2丁目、文京区本駒込1丁目、渋谷区南平台町、渋谷4丁目がある程度。これ以上の水準は千代田区全般、港区(高い順で)元麻布2丁目、赤坂6丁目、六本木5丁目、赤坂8丁目、南麻布5丁目、南青山4丁目、元麻布3丁目となっている(公示地価の調査地点の中で)。
  • 最寄り駅
    東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩7分、都営大江戸線「赤羽橋」駅 徒歩8分、
    三田1~2丁目はマンション立地によって、東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅、都営大江戸線「赤羽橋」駅、都営三田線「芝公園」駅、都営三田線・都営浅草線「三田」駅の複数で徒歩3~10分圏内になりうる。 

    vs  東京メトロ千代田線「湯島」駅 徒歩4分、東京メトロ銀座線「上野広小路」駅 徒歩8分、京成「上野駅」 徒歩9分、JR山手線他「上野駅」 徒歩10分。

  • 販売開始
    ? vs 2016年6月上旬
  • 建物完成時期予定 
    2017年7月31日 vs 2019年3月中旬
  • 階数・総戸数・専有面積(詳細は各HPで)
    9階(45邸、74.09平米~217.29平米) vs 36階(361邸、41.21平米~127.96平米、トランクルーム含む)
  • 23区の総面積に対し、3.1%の第一種文教地区
    両者
  • 周辺大学 慶応義塾大学 vs 東京大学、東京芸術大学
  • 周辺公園 芝公園(都立港区立) vs 上野恩賜公園

  • 周辺寺院
    増上寺 vs 寛永寺 #共に徳川将軍家とゆかりある。寛永寺は台東区上野桜木1-14-11。公示地価では上野桜木1-1-5があり、何とマンションの上野池之端1丁目の半分の690万円/平米。
  • ジョサイア・コンドル設計
    綱町三井倶楽部 vs 旧岩崎邸庭園 #綱町三井倶楽部の隣がThe CONOE <三田 綱町>。
  • その他周辺主要施設
    東京タワー、オースラリア大使館、イタリア大使館、三田共用会議所  vs 美術館・博物館(国立西洋美術館、国立科学博物館、東京国立博物館、東京都美術館等)

最後に、歌川広重の『名所江戸百景』に両エリアとも描かれているのも風情ある。

 

三田 綱の手引坂・日向坂の魅力・今後変化については以下に整理済み。

三田 綱の手引坂・日向坂(1)三田と麻布十番をつなぐ道
三田 綱の手引坂・日向坂(2)綱町三井倶楽部と旧簡易保険事務センター
三田 綱の手引坂・日向坂(3)旧公務員住宅と旧駐車場再開発
三田 綱の手引坂・日向坂(4)イタリア大使館、オーストラリア大使館、三田共用会議所
三田 綱の手引坂・日向坂(5)綱坂と神明坂
三田 綱の手引坂・日向坂(6)東京タワーと芝公園
三田 綱の手引坂・日向坂(7)マンション資産価値に対する中長期プロジェクトの効用
三田 綱の手引坂・日向坂(8)中長期プロジェクト(三田3丁目・4丁目、三田3丁目、三田小山町)
三田 綱の手引坂・日向坂(9)周辺マップ
三田 綱の手引坂・日向坂(10)周辺マンション    

 


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