パークコート元麻布 ヒルテラス vs 有栖川パークハウス(後日加筆)


元麻布2丁目の新築「パークコート元麻布 ヒルテラス」販売開始が10月に迫っているといことで、同じ元麻布2丁目で6月26日に取り上げた低層マンション「有栖川パークハウス」と比較整理した。


優劣ではなく共通点・相違点の基本事実整理

どちらの周辺環境(雰囲気)が好きか・家族構成・通勤場所・引っ越したい時期・建物サイズの好み・駅からの距離等々、人によって好み・事情は全く違うため、以下、優劣ではなく、共通点・相違点の基礎事実整理をしたい。詳細は各販売者(仲介者)に確認していただきたい。主として新聞折り込み広告もしくはHPから抜粋。

<8月20に書いた記事だが、31日に元麻布2丁目をじっくり歩いてみた際に感じたことを加筆する。>

8月20日に新築の前者と築8年の後者の坪単価の差が、第一印象としてかなり少なかった。31日に歩いてみると、前者の周辺はかなり狭い道が入り組んでおり、マンションを出て右側は行き止まりにもなっていて、息苦しさを感じた。後者は交通量が気にならない表通りに面しており、向かいには旧愛育病院がある開放的なロケーションだった。目の前にバス停があるのは好みの問題か。以上の観点からは坪単価の差がこの程度であることには違和感が無いと感じたが、各マンションの質の差に関してはチェック要だ。出来上がっているマンションの写真は載せないことにしているため、添付写真をご参考まで。

パークコート元麻布 ヒルテラス
右側がパークコート元麻布 ヒルテラス。奥が行き止まり。
有栖川パークハウス
右側が有栖川パークハウス

<以下、8月20日記述>

新築と築8年の違いはあるが、元麻布2丁目で低層階物件で専有面積・階数が同程度の後者(情報は6月26日時点)があったので、便宜上比較してみた。第一印象は8年も古い後者と比較し、鉄道利便性に大きな差異は無い中、坪単価580万円・520万円の違い程度となっており、「何故こんなに安いのか」というものだった。物件のスレ内容のイメージが正しいとするならば、高級物件という類には入りにくい感はあるが、8年落ちの物件と差がこれだけとは流石に驚きだ。そうなると後者の希望価格が高過ぎるということになるのかもしれない。

幸い、この物件は販売用戸数が19戸だけなためか(11戸は地権者所有)、7月の竣工後の販売開始となるため(今年10月)、興味のある方は他の高級物件や後者の中古物件との比較も自分の目でしっかり確認できる。

南麻布1丁目で「麻布十番駅」徒歩9分の「新築、2016年7月7日、ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂 11邸のみの超高級マンション」の予定坪単価660万円~812万円に比較しても安いが、こちらは11邸のみで、専有面積も120.75平米~133.99平米であり、「元麻布テラス」もパークハウスでなくパークコートであるため、この程度の差は自然な可能性が大きい。

今まで書いてきた分は「個別マンション整理(過去ブログより)」の中に全て添付。個人的な売買経験は「三田 綱の手引坂・日向坂(7)マンション資産価値に対する中長期プロジェクトの効用」に記した。

パークコート元麻布 ヒルテラス 有栖川パークハウス

販売価格と専有面積

1億8000万円台(102.28平米、約30.99坪、約580万円台/坪)、

#HP内にあった具体例の中で、後者と近い専有面積・階数を選択。同じ専有面積で2.2億円台の物件もある(坪単価約710万円台)

販売価格と専有面積

1億6800万円(106.72、約32.28坪、約520万円/坪)

港区元麻布2-5-33
5階建2階(30戸)

#30戸中、19戸が販売用で、11戸は地権者所有。

 

港区元麻布2-3-35
6階建1階(23戸)

利用駅

都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番駅」徒歩10分、東京メトロ日比谷線「広尾駅」徒歩11分

利用駅

東京メトロ日比谷線「広尾駅」徒歩8分、都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番駅」徒歩13分

 販売予定時期

2016年10月予定(事前案内開始は9月下旬)

販売予定時期

中古

 竣工 2016年7月

竣工 2008年2月

 管理費・修繕積立費・その他(月)

不明

 管理費・修繕積立費・その他(月)

53852+13300₊1100=68252円

その他

 

その他

21.72平米のプライベートテラスあり(月額1100円使用料)。